兰州房屋变迁极简史

兰州房屋变迁极简史

上世纪五十年代,第一个五年计划时期,10万支兰大军从祖国各地奔赴兰州。

在工业建设的浪潮中,外地支兰人员大量增加,兰州市人口从解放初期的17.2 万人猛增到近60万人。

当时,市区住宅绝大多数还是民国时期修建的土坯平房的兰州,不可避免地面临着住房紧张的窘境。

为解决住宅急需的问题,在国家投资的基础上,兰州动员社会力量,集中财力,拆迁征地,陆续新建了一批土木结构的平房和2-3层的砖木结构和混合结构的楼房。

比如铁路新村、和平新村、团结新村、建兰新村、伏龙坪新村、桃树坪新村等,都是那个时代建成的住区。

从1957年开始,兰州市进入了大规模的工业建设高潮,单元式住宅建设速度加快,但由于“先生产,后生活”建设原则,住宅投资比例过小,人均居住面积由解放初的3.8㎡下降到1959年的2.65㎡。

迫于职工住房紧张,一些工厂和学校兴建了“筒子楼”作为职工的居住场所。筒子楼、单位红砖楼、福利区等,是谈不上任何户型设计和舒适度考量的,一切出发点都是为了满足水、电、路等基础的需求。

但那个时候的住宅建筑标准也有所提高,平房建设开始向砖木结构发展,配有厕所和共用水管,有独用厨房。楼房以3-4层的砖混结构为主,套型多为一室半,有独用厨房和2家合用的卫生间。

但人均居住面积很小,许多人一家几口甚至三代同堂都挤在二三十平的房子里,推门就是厨房,上洗手间老排不上队。

筒子楼、大杂院的记忆中,房子除了吃饭和睡觉,家里甚至几乎再没有其他能够活动的余地,拥挤逼仄的狭小空间里,舒适度、便捷度、个人隐私都是奢望。

因此,很长一段时间里,兰州人关于居住改善的诉求,基本就是——想住大房子。

九十年代,当兰州第一个商品房住宅小区亮相,人们带着新奇又陌生的眼光去远离市中心的秀川附近参观,面对那个黄河岸边的新式小区设计新颖古怪的房型、马赛克一样的外立面,脑子里是在居住空间上、环境上以小换大、以旧换新的颠覆性改变。

再接下来二三十年短暂的时间流逝中,兰州的人居生活环境发生了巨大的变化,乡村变城市,菜地变高楼,城市越来越大,房子越盖越多。

2001年,投资12亿元、能居住约6万人的雁滩新港城,一期工程22幢楼房、2000多套房屋刚刚建成。

户型面积从80平方米到250平方米都有,户型设计上又包含了平层、跃式、复式。

到这个阶段,花了五十年的时间,兰州人的住房选择更多了,住得更大了。

尤其是,从1991年的8.07㎡到2020年的45.2㎡,三十年的时间,兰州人均居住空间成倍增加,也代表着住房环境和诉求的逐渐变迁。

兰州地产行业大步向前,房子的空间和功能也在不断完善和扩展,不管是本地房企的孤独探索,还是后来一线房企的争相涌入,在这个过程中,关于居住的环境、便利等各个维度,都实现了质的提升。

实现住得更大之后,是住得更好的期待。

现阶段,兰州楼市主流的户型是面积段在100-120㎡ 的三房户型,这个面积段的成交能占到整体的近40%,80-100㎡ 、120-140㎡的基本在20%往上一点。

而且,这种面积选择的结构性在很长一段时间内都非常稳定。

在初步实现住得更大之后,我们不得不承认,大多数个人和家庭向上突破的空间永远都有天花板在。

所以100-120㎡左右的面积,作为拥有成长空间的户型选择,不管是真刚需还是被刚需,确实是更适合大多数家庭的选择。

那么,除了功能性、实用性之外,给大多数人在有限的空间里提供更好的生活方式,一定是未来的一个突破口。

毕竟,作为置业者,我们希望能住得相对更好一点,作为开发商,希望自己的项目能和其他普通楼盘之间有壁垒。

对双方来说,这种诉求是双向奔赴。

前几年,房地产快速发展的阶段,业内外都有人反思兰州的住宅产品同质化的问题。有人坦言,在好赖全凭同行衬托的好时代,大多数楼盘的也不敢拉出来遛,因为大家都长得一样。

但在房地产业内,户型设计这一分支,一直都是走在前面的,要说兰州的户型格局没有变化明显也不客观。

兰州近5年来,三房单卫的产品面积段有逐渐缩小的明显趋势,这是基于大家出价能力的判断,以更小的面积得到更多的空间、更齐全的功能,成全一部分家庭的实用性需求。

但同时,也在舒适度上做了一些探索,比如从不通透的中间户两面宽产品,逐渐变为北廊通透的三面宽紧凑三房产品,也是在尽可能地实现经济和舒适度的平衡。

同样的,三房双卫的产品面积下限在收紧,如果90多平做了三房双卫,虽然功能强大,但基本上很难再谈舒适度。但是,兰州很多新建楼盘的三房双卫产品由两面宽逐渐转变为三面宽了,也更讲究动静的分区、家庭成员的隐私等更人性化的问题。

所以,即便户型越做越小,但布局也更精致了,主要是在仪式感、客厅面宽、主卧套房等方面越做越精致。2021年兰州出了很多大横厅的产品,空间尺度强、更加开阔气派、社交频次更高,采光通风效果也更好,市场反响还不错。

而四房双卫的产品面积段基本变化就不大,空间布局上有一个明显的特征,客餐厅功能空间逐渐变大,大横厅、大方厅等形式目前是产品力提升的主要表现。

总得来说,咱们普通人的空间是要使用起来、最好不要浪费的,而有钱人的空间是要有格调地浪费的。

这个变化过程其实能看出来,兰州的住宅产品,面积小点的在尝试从功能性到舒适度的兼顾,面积大一点的在做从功能场景到使用场景的实践。

好的苗头是有的,只是眼下这种情况,对大家都很不利,这两年的兰州房地产市场,购房者观望情绪空前。

想抄底的,价高的买不起,价低的怕烂尾,涨的时候盼降价,降的时候,担心减配的同时,又不知开发商的底线在哪里,却怕高位接了盘,看空的,只好捂紧自己的钱袋子。

混战的时候,好产品也容易被摆烂的那部分误伤,买卖双方都要擦亮眼睛。

回首兰州的住房变迁,从一间房到一套房,从拥挤到宽敞,从将就到舒适,设计理念也越来越贴近生活需求。

未来也许户型还可以实现可变性、定制化,只保留必要的剪力墙、柱和梁,大空间敞开式布局将室内空间全部打开,真正做到量身定制、自由分割。

毕竟,我们对于美好生活的追求和耐力,是无休止的。

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