冻梨网广州的「身份焦虑」,只有南沙懂

广州的「身份焦虑」,只有南沙懂

广州的「身份焦虑」,只有南沙懂

珠江曾是一片海,波涛直拍越秀山。

难以置信,这是两千年前广州中心城区的生活图景。

据考证,2000年前,广州是一座地地道道的滨海城市,今天中心城区的很多地方,在当时都还在茫茫碧波之下。

01

广州的“身份焦虑”

据史料记载,今天越秀的一德路、海珠广场一带,2000年前被称作“海皮” 即海边的意思,那个时候的珠江不叫珠江,而叫珠海,黄埔一带被称为“大海”,临近越秀山的水域则被称为“小海”。 (据广州日报)

到了宋代,珠江河道已大幅度变窄, 比秦汉时期整整收窄了一倍, 但宽度仍有1000多米,极目远眺,波澜壮阔,走出南海神庙,就是茫茫大海。

凭借着与海洋的亲近,黄埔古港早在北宋年间,就被朝廷设立了粤海关。到乾隆年间,清政府取消了江浙闽三地海关,只留下粤海关,并指定其为全国唯一的对外通商口岸,广州从此走上巅峰。

然而,到了近现代,广州出现了一种“身份焦虑”。由于珠江入海口属于弱潮河口,淤泥会不断堆积沉降,导致珠江河道持续收窄,特别是虎门大桥建成之后,大船再也开不进黄埔港。

这个时候,广州突然发现,自己从一个滨海城市,几乎变成了内河城市,这种身份切换,让因海而生的广州,无比焦虑。

本世纪初,广州出了一个奇招,在虎门大桥以南投入巨额财政,挖出一个超级深水港,南沙港应运而生,逐渐取代黄埔港,成为广州港的主体。广州面向海洋的前线也从黄埔,切换到了南沙。

南沙,从一开始就能被广州赋予了向海而生的历史使命,蕴含着广州重返海洋、复兴千年商都、重振一线城市地位的复杂情绪。

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02

广州向海而生,南沙向城而生

如果说,广州需要向海而生,那么南沙,则需要:向城而生

作为一个距离中心城区超过50公里的远郊新城,南沙曾被老广调侃为“西伯利亚”,这样一个区域要长远发展,就必须拉近和广州母城的时空距离, 依赖母城的强势输血。

所以,交通工作始终是南沙建设的头等大事,重要性超过其他所有事情,否则,南沙所有的利好都无法落地。

本世纪初,广州先后投入巨额财政修建了南沙港快速路、地铁4号线、南沙大桥,终于将南沙纳入广州一小时生活圈,但这还远远不够。

一小时生活圈,对南沙的制造业发展是够了,但南沙现在忙于期交所、IFF、科学城等各种高大上的东西,这些高端产业要落地,南沙必须实现与母城的半小时通勤,因为这是金融、科技从业者可以忍耐的通勤极限。

于是,广州痛定思痛,决定给南沙再次升级,不惜一切代价,要让南沙半小时进天河,后来的事情大家都知道了,时速高达160公里的“地表最强地铁”18号线横空出世。

半小时开进天河,对南沙而言,这是一次“本质性的变化”,意味着南沙终于从广州的远郊变成近郊、从脚部变身腰部,这是百年未有之大变局。

“腰部”意味着什么?大家可以看看这篇文章: 大城市的创新,为什么普遍出现在「腰部」?

所以,18号线之于南沙的重要性、紧迫性,远远超过包含期交所、IFF在内的任何一个利好,为啥呢?前面说过,如果不能半小时到天河,期交所的交易员、南沙科学城的工程师,很难真正把南沙作为第一居所。

大家再想一想,18号线的起点站为什么没有设在更成熟的蕉门河、南沙湾,而是设在万顷沙呢

知道内情的人都知道,这一切就是为“半小时到天河”的目标来服务的。

在万顷沙设站,有两个显而易见的好处,一是可以和天河拉成直线,以最快的速度抵达广州主城;二是方便和深圳联系,毕竟深中通道南沙支线、深茂铁路, 研究中的广深磁悬浮,都是在万顷沙设站的。

也就是说,广深将在万顷沙首次会师,这里也将同时融入广深两个一线城市的“半小时生活圈”,这种奇妙的时空体验,整个大湾区只有万顷沙可以做到。

所以,万顷沙成为南沙交通中心,成为一个超级枢纽,几乎是一种必然。根据铁路规划, 万顷沙被列为广州铁路网的“五主三辅”之一,级别超过庆盛枢纽。而在广州市总体规划中,万顷沙还与白云机场、广州南站、广州站相提并论,一起列入广州七大一级枢纽。

万顷沙枢纽站的等级之高,不言而喻。

在某种程度上,万顷沙才是南沙的终极大招啊,因为它掌管着南沙的时空节奏。基于此,明珠湾、南沙湾的所有利好,都要依赖于万顷沙这个超级枢纽来落地,否则都只能是“纸上说说”。

03

广深将会师于万顷沙

最好的,往往是留到最后才开发,这是近年来城市发展的一个新现象。

例如深圳南山是先开发了后海才开发前海(自贸区),广州琶洲是先开发中区和东区,最后才开发西区(人工智能与数字经济试验区)。

我们之前研究过,大约从2000年开始,几乎每隔五年,南沙的中心就转移一次,从最早的金洲,到蕉门河,再到南沙湾,然后到今天炙手可热的灵山岛尖,你会发现,南沙越是后开发的地块,质素就越好。

眼下,灵山岛尖基本开发完毕,横沥岛成了香饽饽。 横沥岛因为坐拥18号线的一个站,很多人觉得它比灵山岛的位置更好,但 横沥岛就是最好的吗?未必

因为,横沥岛只是到广州市区方便,而万顷沙可以同时兼顾广深,既能通过18号线半小时抵达天河,还能通过深茂铁路、深中通道半小时抵达深圳,这个优势,是整个明珠湾板块都不具备的。

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哦对了,规划中的广深磁悬浮也是在万顷沙设站,以后到深圳估计只要十几分钟。在此意义上,万顷沙不仅仅属于广州,同时还是妥妥的“临深板块”。

正如前文所言,如此宝地,当然要留到最后才开发。不同于明珠湾、南沙湾已经大规模开发,整个万顷沙目前只有三个在售项目,供求关系非常紧张,购房者的选择非常之少。

目前在售的三个项目中,由中建、弘阳、德信三大房企联合打造的 湾璟壹号,前景最为看好。

为啥呢?

04

万顷沙重心在北部区域

大家知道,万顷沙的面积大约140平方公里,比整个天河区还大,发展之初不可能雨露均沾,政府一定会把优势资源聚焦到一个点,然后再以点带面,带动整个区域的发展。

所以,大家买房子一定要“聚焦意识”,一定要知道政府的发展重心在哪里,否则真的要空等很多年才会有配套。从空间规划和产业布局来看,万顷沙的发展重心一定在北部区域,原因有三:

第一,北部区域靠近明珠湾,与横沥岛、灵山岛的来往最为便利,未来是广州期交所、IFF、粤港澳大湾区商业银行等高端产业溢出效应的第一站。

第二,万众瞩目的万顷沙枢纽站就位于北部区域,是南沙联系广州中心城区与深圳海洋新城的门户枢纽区域。未来从这里出发,半小时内可达广州天河与深圳宝安,整个南沙的人流都会向这里聚集。

第三,中科院明珠科学园也位于北部区域,是南沙高端产业、高端人才的聚集区,未来将有海量的科学家、研发人员、 工程师在这里办公,与琶洲数字经济区、深圳光明科学城相提并论。

前面提到的湾璟壹号,就位于北部区域,而且是该区域中与万顷沙枢纽站、明珠科学园最近的一个项目:

打开地图,湾璟壹号与万顷沙枢纽站、明珠科学园的直线距离都在两公里左右。

大家知道,轨道对房地产的赋能效应,是极为显著的。

有专业机构的研究指出,同一个板块内,地铁盘和非地铁盘,均价可以相差22%-52%,楼盘与地铁站的距离每增加1%,商品房价格便会下滑0.08%。

住在和地铁站近的地方,幸福感也是显而易见的。

想象一下住在湾璟壹号的生活场景:从家里出发,打车5到10分钟即可到达万顷沙地铁站,然后半小时即可抵达天河CBD,比荔湾、白云、黄埔更“近”珠城。

等到深茂铁路、深中通道开通之后,只需半小时左右又可畅达深圳市区,真正意义上的广深双城生活,业主可随心选择,自由切换。

如果说万顷沙枢纽站提供了“便利”,那么明珠科学园带来的则是“赋能”。

同一时期,金融中心纽约的套均价由46万美元上升至57万美元,年复合增长仅2%,涨幅远低于硅谷。

一句话,科技园区已成为买房的风向标。

坐拥如此宝地,湾璟壹号当然不会辜负南沙人民的期待,在产品层面自然全力以赴,拿出顶配标准。

项目占地约3.2万㎡,总建面约14.7万㎡,容积率约3.37,绿地率高达35%,四周被清澈的小河、青翠的绿植所环绕,引人舒适。

不仅环境好,配套也是诚意十足,项目配建了十二班幼儿园,让业主足不出户即可完成学前教育。小区内还修建了成人、儿童双泳池,既安全放心,又互不干扰。

户型方面,项目提供了95m²(2+1)、107m²(3+1)、119m²(四房两厅两卫)等多种户型选择,覆盖刚需、改善、投资等各类人群的需求。

05

18号线开通之前,是黄金节点

放眼整个大湾区,每一个新城新区,几乎都会有一个强势锚点,来主导整个片区的定价权。

正如珠江新城的汇悦台、深圳湾的深圳湾一号、明珠湾的明珠湾一号、海珠创新湾的天誉半岛……这些片区的价格体系,几乎是由这些锚点来主导的,买这些锚点的资产,无疑是最为安全的。

无论是从地理位置来看,还是从产品定位来看,放眼整个万顷沙,这个锚点必须是湾璟壹号

据最新消息,广州地铁18号线首期工程(万顷沙-冼村)已经贯通,离正式开通的日子越来越近,这种肉眼可见的利好,要比那些仍在PPT上的画饼更扎实。

老话说的好,地铁一响、黄金万两。地产老司机都知道,地铁即将开通还未开通的时候,是买入房产的黄金节点。数据显示,明珠湾板块新房普遍在冲四万,而万顷沙新房仍在2.5万左右,如此洼地,懂的人自然懂,不懂的人,无须多言。

随着地铁18号线的开通,万顷沙将逐渐从幕后走向台前,最终掌握南沙楼市的定价权。如此黄金节点,你真的看懂了吗?

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